Perguntas Mais Frequentes

FAQ - Perguntas e Respostas Confira abaixo as perguntas e respostas mais frequentes sobre o dia-a-dia da administração de condomínios e obrigações do síndico.

Caso não encontre a resposta para sua dúvida, entre em contato que teremos o prazer em ajudá-lo com suas questões.

A Convenção do Condomínio é o Instrumento que constitui a co-propriedade (Direito Real).Trata-se de um documento oficial que estabelece as Normas principais, as quais são aprovadas pelos condôminos quando da entrega e instalação do empreendimento. A Convenção tem caráter estatutário e, por tal motivo, alcança não só os seus condôminos, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio, conforme estabelece o art. 1.333, caput, do novo Código Civil).
O Regulamento Interno disciplina a vida social dos moradores. Ou seja, tem por objetivo regular as relações comportamentais dentro do Condomínio. Assim como a Convenção, o Regulamento Interno também deve ser aprovado em Assembleia específica para que tenha força normativa para todos do Condomínio.
O registro da Convenção e do Regulamento Interno no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-los válidos perante terceiros, uma vez que a Convenção de Condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações apenas entre os seus condôminos, conforme entendimento consagrado na Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.
De acordo com o artigo 1.348, do Código Civil, são deveres do Síndico:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. Por sua vez, as extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (artigos. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).
O Fundo de Reserva tem por objetivo atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis. Isto é, trata-se de uma arrecadação para garantir os casos emergenciais. Mesmo que o valor não seja utilizado temporariamente, o valor existente no Fundo de Reserva não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente àquele que alienar sua unidade autônoma.
A resposta é SIM. Em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da Tabela IV – Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos – da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação.
A resposta é SIM. Todavia, as informações devem ficar restritas aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo Site do Condomínio ou da Administradora. Isto porque, os condôminos que pagam pontualmente têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. É um direito dos Condôminos adimplentes e um dever do Síndico essa informação.
A resposta é NÃO. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1°, e 1.337, caput, do novo Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Isto porque, a imposição de restrições poderá ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), o que deverá ser evitado.
Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos seguintes assuntos:

  1. prestação de contas;
  2. contribuições dos condôminos;
  3. previsão orçamentária das despesas;
  4. eventualmente: eleição do síndico e conselheiros, ou alteração do Regimento Interno.

Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos que estiverem adimplentes.